Regimes de construção (preço fechado ou custo)

 

Artigo escrito para a coluna “Mercado Imobiliário”, sob responsabilidade do Engenheiro e Advogado Francisco Maia Neto, publicada quinzenalmente no jornal Estado de Minas, de Belo Horizonte-MG

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Ambas são modalidades de aquisição de um imóvel, antes do início ou durante a fase de construção de um empreendimento, a denominada venda na planta, cuja principal diferença está na forma de composição do preço final da unidade imobiliária.

Na modalidade preço fechado, ou fixo reajustável, o vendedor se obriga a entregar o imóvel objeto do contrato de compra e venda (apartamento, sala, loja, etc.) ao comprador, por um preço previamente fixado, dentro das dimensões e especificações constantes no memorial de incorporação.

A entrega da unidade, pronta e acabada, conforme houver sido contratado, obriga o vendedor a assumir todos os riscos do negócio, no que se refere à reajustes de preços ou inadimplência de compradores, devendo entregar o bem no prazo contratado e o comprador poderá estender o pagamento por um período superior ao da construção.

O regime de construção denominado preço de custo, ou por administração, é aquele que os compradores irão arcar com a totalidade das despesas alocadas no empreendimento, na proporção das frações ideais do terreno correspondente às respectivas unidades autônomas.

Nesta hipótese, o vendedor se obriga à construção do imóvel segundo os critérios ditados pelos compradores, através de uma Comissão de Representantes, que é o órgão fiscalizador da incorporação e que cumpre o papel de intermediária entre os condôminos e o construtor-incorporador.

Ao contrário da obra a preço fechado, no regime a preço de custo quem assume os riscos por inadimplência e variação de custos são os compradores, entretanto, por este motivo, existem estudos que indicam poder ocorrer nesta situação uma redução de custos da ordem de 35%.

Alertamos, entretanto, que esta operação que deverá ser precedida de alguns cuidados, especialmente no que se refere experiência do construtor-incorporador, desenvolvimento de projeto e especificações, que atendam à totalidade dos condôminos, impedindo alterações durante a obra e, principalmente, homogeneidade da capacidade financeira dos compradores, o que permitirá o cumprimento do cronograma.

Mais recentemente, algumas empresas adotaram uma solução mista, cujo regime inicial de construção seria a preço de custo, sendo o valor da unidade fixado em CUB’s, estipulando-se o limitador de acréscimo deste custo a um percentual, cujo excedente seria bancado pelo empreendedor, o que o aproxima da venda a preço fechado.

 

 

 

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