Francisco Maia & Associados
   

Padronização da medição de imóveis

Todos aqueles que possuem algum contato com o meio rural já ouviram referência a dimensões de imóveis citadas em alqueires, especialmente dos mais antigos, uma unidade que não faz parte do sistema métrico, cuja origem está relacionada à área de plantio, o que fez com que sua correspondência em hectares variasse muito, por exemplo entre 2,42 a 4,84 hectares, dependendo do local onde situa-se a propriedade, o que já foi objeto de conflito, não obstante os costumes sejam por demais conhecidos.

No âmbito urbano, embora não exista uma diversidade de unidades, sendo sempre adotado o sistema métrico, igualmente já assistimos controvérsias originárias dos critérios de medição de área, ainda que exista alguma padronização em Norma técnica da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), entretanto expressões coloquiais como “área de vassoura” ou mesmo “área útil”, podem conduzir a choques de interpretação, especialmente quanto ao espaço das paredes e varandas, por exemplo.

Em nível internacional essas questões podem trazer inúmeras consequências, especialmente em negociações que envolvam participantes de diferentes países, cujo uso de metodologias diversas para medição de imóveis pode levar à inconsistência dos dados, distorcendo a noção de espaço, relativizando a questão monetária, impactando de forma negativa o mercado.

Isto decorre do fato de que os países possuem regras próprias e heterogêneas para a mensuração e definição do valor dos imóveis, uma vez que os respectivos profissionais naturalmente adotam seus próprios conceitos, que são entendidos de forma diferente pelo profissional de um outro país, que receberá e analisará esses dados.

Para se ter uma ideia do que representam essas diferenças, na Índia as medidas de um imóvel podem incluir áreas externas destinadas a estacionamento, na Espanha as medições podem incorporar espaços de lazer como área do imóvel, no Oriente Médio existem casos de inclusão de áreas que ainda nem foram construídas, enquanto em alguns locais dos Estados Unidos excluem-se banheiros e corredores, pelo fato de não serem climatizados.

Um exemplo trazido por um profissional da área mostra uma situação de uma empresa que define um padrão de ocupação de 12,00m2 por funcionário, portanto, um espaço para 10 pessoas exigiria uma área de 120,00m2, ocorre que, em função de ausência de padronização, este valor pode variar entre 100,00 e 140,00 m2, uma vez que representa uma variação de 40,00%, impactando nos cálculos de custo, uma vez que as locações são definidas em metro quadrado.

Outro dado interessante pode ser extraído de uma pesquisa da consultoria internacional Jones Lang LaSalle (JLL), que calculou essa variação em 24,00%, o que, se considerarmos que em 2013 o mercado de imóveis comerciais movimentou US$ 1 trilhão isto representaria uma oscilação de US$ 240 bilhões, algo realmente expressivo.

Em função disso, foi lançado no Brasil o Padrão Internacional de Medição de Propriedades, conhecido pela sigla inglesa IPMS-Internacional Property Measurement Standard, um guia que objetiva trazer consistência e transparência para a determinação das áreas de imóveis comerciais, resultado do esforço de uma coalizão formada por mais de 50 organizações mundiais, que em breve irão disponibilizar a versão aplicável à propriedades residenciais.

Muitas outras organizações já manifestaram a intenção de também adotar o padrão IPMS, uma vez existir um sentimento comum de que a ocorrência dessas inconsistências resulta em atrasos e conflitos entre participantes de negociações com culturas diferentes, portanto, esta padronização serve à transparência e o resgate da confiança das transações imobiliárias, sendo fundamental os profissionais do mercado se engajarem nesse esforço, percorrendo toda a cadeia, formada por incorporadores, construtores, avaliadores, consultores, corretores e prestadores de serviço.

 

 

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