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Garantia na locação

 

Artigo escrito para a coluna “Mercado Imobiliário”, sob responsabilidade do Engenheiro e Advogado Francisco Maia Neto, publicada quinzenalmente no jornal Estado de Minas, de Belo Horizonte-MG

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A aquisição de imóveis é uma das formas mais seguras e tradicionais de manter suas finanças protegidas, especialmente em épocas recentes, tendo em vista o reaquecimento do mercado imobiliário, sendo que no caso da compra como investimento, a alternativa mais lógica é alugá-lo, o que gera uma renda fixa ao proprietário, entretanto, muitos investidores ficam receosos com essa opção, tendo em vista as dores de cabeça que atrasos de pagamento e brigas com inquilinos podem causar, mas como não se pode eliminar os problemas, certamente pode-se resguardar-se contra eles.

Existem quatro tipos de garantias que o locador (proprietário) pode exigir do locatário (inquilino) na assinatura do contrato, compreendendo a caução, fiança, seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento ou título de capitalização, que procuraremos entendê-las um pouco melhor.

A primeira modalidade de garantia locatícia é a caução, existindo duas formas de aplicá-la, através de dinheiro e de bens. A primeira, no entanto, limita-se a três meses do valor do aluguel, cujo montante deve ser depositado em caderneta de poupança especial, que não deve ser movida até o fim do contrato. Caso o locatário esteja em dia com suas obrigações, o valor depositado, assim como seus rendimentos, será devolvido a ele, no entanto, se ele estiver em débito, a quantia deve ser paga ao locador e, havendo sobra de capital, esta será do antigo inquilino.

Ainda nessa modalidade, na hipótese do valor for insuficiente, resta ao proprietário acionar o mal pagador judicialmente, e se um bem seja usado como caução, ele, após trâmite judicial, será leiloado e repassado o valor devido, entretanto, o locador deve estar atento, pois caso o imóvel já tenha sido usado como garantia, o pagamento respeitará a ordem de preferência, ou seja, o proprietário recebe somente se restar dinheiro das pendências anteriores.

A segunda forma de garantia é a fiança, através da presença do fiador, que fica responsável por quitar os débitos do locatário, caso este não consiga quitá-lo, sendo que o fiador possui responsabilidades “até a entrega das chaves”, entretanto, em algumas situações tal expressão cria controvérsias jurídicas quando o contrato inicial é prorrogado, mas as decisões judiciais têm desobrigado o fiador a responsabilizar-se por termos aditivos, o mesmo não ocorrendo com o contrato por prazo indeterminado.

A terceira forma é o seguro de fiança locatícia, que difere da situação de buscar um fiador, com as dificuldades e constrangimentos embutidos, e o futuro inquilino procura um banco, que fará o papel de fiador. Nessa modalidade, contra uma quantia paga ao banco, o locatário contrata uma forma de segurar todas suas obrigações, e, obviamente, a seguradora irá impor suas condições e exigir suas garantias.

Por fim, há a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento ou de título de capitalização, justamente as aplicações financeiras que são dadas como garantia ao locador na assinatura do contrato, que tomará posse dos mesmos, caso o pagamento não seja efetuado.

Vale repetir que as garantias não são certeza de pagamento dentro dos prazos ou tranqüilidade, portanto, cabe ao proprietário, não só analisar as formas de garantia, mas também se utilizar de administradoras imobiliárias idôneas, que saberão selecionar inquilinos que passem confiança.

 

 

 

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