Francisco Maia & Associados
   

Fatores que influenciam o valor do imóvel

Publicado em março de 2017 - Advogado/Engenheiro Francisco Maia Neto

Os fatores que valorizam ou desvalorizam um imóvel se apoiam no tripé custo-qualidade-utilidade, não existindo listas prontas, uma vez que a análise tem que ser pautada não só pelos aspectos objetivos, mas especialmente sob o prisma socioeconômico do público ao qual se destinam.

Existe uma máxima do mercado que enumera os três principais fatores que valorizam um imóvel: localização, localização e localização. Este quesito, portanto, tem sido tratado como o principal neste tipo de análise, pois serve para delimitar a região de interesse para aquisição do imóvel, sendo fator determinante na escolha, devendo ser observada a infraestrutura da região, vizinhança, vias de acesso, tendência de ocupação circunvizinha, condições de segurança e possibilidades de alterações futuras.

A partir destes pontos muda o enfoque dentre as diferentes faixas de renda. Enquanto as classes mais baixas buscam proximidade com hospitais e escolas públicas, além de facilidade de acesso ao transporte público, as camadas de renda mais alta procuram locais com menores índices de violência e maiores facilidades de acesso.

Sob um contexto mais limitado, podemos citar o posicionamento do imóvel no local analisado, diante da possibilidade de invasões ou inundações, sua situação de frente ou fundos, altura, aeração, ventilação, insolação, fatores de insalubridade e vista.

Como exemplos destes tipos de ocorrência encontramos a predileção em razão da posição em relação ao sol nascente, a maior procura por apartamentos situados nos andares mais altos, as lojas com frente para a via pública e os imóveis que possuem vista definitiva e atraente.

No que tange aos aspectos gerais do imóvel, a área é o fator determinante, cujo valor deverá ser sempre compatível com as necessidades do adquirente, devendo também ser considerada a divisão interna e adequação ao uso programado, assim como a faixa de renda a que se destina.

Aqui se torna imperativo abrir um tópico destinado às vagas de garagem, item considerado até dispensável em meados do século passado, mas que hoje é fundamental para a faixa de alta renda, que requer um número igual ou superior a três vagas por unidade.

Outro exemplo refere-se à estrutura social e de lazer de um condomínio, que deve se adequar aos usos e necessidades dos usuários, preferencialmente possuindo integração entre o salão de festas e a área de lazer, com espaços abertos, que permitem maior versatilidade em sua utilização.

Os fatores intrínsecos referem-se aos aspectos construtivos, que exercem influência direta sobre o valor da edificação, com destaque para a depreciação física e funcional, devendo também ser objeto de análise o estado de conservação e existência de defeitos, condições das instalações, qualidade dos materiais e emprego de novas tecnologias.

Finalmente, cabe uma observação de caráter geral, destinada aos proprietários que venham a fazer intervenções em um imóvel, no sentido de evitarem alterações de cunho pessoal, que o personalizem, devendo realizar aquelas que melhorem sua funcionalidade à luz das expectativas e demandas do mercado.

 

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