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Direito de protocolo e segurança jurídica

Após mais de três anos de debates na Câmara de Vereadores de Belo Horizonte, foi aprovado, em primeiro turno, o novo Plano Diretor de Belo Horizonte, que propõe uma mudança significativa na regulação urbanística da cidade, destacando-se a unificação do coeficiente de aproveitamento básico de terrenos, que passa a ser limitado em uma vez, transferindo a compensação por aproveitamentos superiores para a outorga onerosa junto à Prefeitura, o que reduz o potencial de construção original de lotes e glebas.

Apresentando os argumentos de lado a lado, mas sem entrar na polêmica das vantagens e desvantagens da nova lei, os urbanistas que a defendem alegam que o novo Plano Diretor visa frear o movimento especulativo de imóveis urbanos, enquanto os proprietários dos imóveis veem a mudança da lei como uma medida nociva a seu direito, que tende a provocar uma redução significativa no valor dos bens, à medida que limita o potencial de construção dos terrenos.

Embora esteja em debate neste projeto a introdução do um modelo de transição, que garantirá a permanência dos atuais coeficientes de aproveitamento básicos pelo prazo de três anos após a aprovação do projeto, ganha destaque na proteção dos direitos dos proprietários o chamado “direito de protocolo”, instrumento que garante ao cidadão a aplicação da legislação vigente ao tempo em que o pedido foi protocolado, resguardando ao interessado seu direito à luz das condições válidas à época do ingresso de seu pedido perante a municipalidade.

Além de necessária para eventual planejamento financeiro dos cidadãos, esta medida é ainda mais importante e fundamental para garantir a segurança jurídica dos empreendedores, porque sana discussões quanto à aplicação do direito no tempo, conferindo previsibilidade à atividade de desenvolvimentos imobiliários de naturezas diversas.

Cabe esclarecer que o ciclo de aprovação de um empreendimento possui etapas anteriores ao protocolo do projeto para aprovação, que vão da escolha do terreno, definição do preço, forma de pagamento e elaboração dos projetos, etapas que são desenvolvidas e decididas à luz das normas urbanísticas que condicionam a utilização dos imóveis à época da análise.

Portanto, o “direito de protocolo” assegura ao menos a garantia que a partir da apresentação do projeto à Prefeitura, o proprietário do imóvel será resguardado em relação às condições consideradas em sua tomada de decisão, caso contrário colocaria em risco todos os esforços dispendidos nas etapas prévias, desestimulando o desenvolvimento do setor, o que refletiria no preço dos imóveis, e seria repassado aos consumidores, em função do maior risco do negócio.

Além disso, a complexidade na tramitação desses  processos administrativos demandam análises técnicas e aprovações de órgãos de diferentes competências e esferas, por vezes demoradas, tendo a legislação vigente função de orientar não apenas o requerente, mas também a própria administração, portanto, a desconsideração do “direito do protocolo”  implicaria todo o recomeço da análise do processo, trazendo prejuízos  à administração e aos empreendedores.

Este assunto ainda é pouco discutido em Belo Horizonte, que vive sob a incerteza da aprovação do novo Plano Diretor, porém acaba de ser julgado em um caso envolvendo o Município de São Paulo, cuja legislação urbanística passou por profundas alterações em 2014 e 2016, na Ação Direta de Inconstitucionalidade que questionava a validade da lei que instituiu o “direito de protocolo” na legislação municípal, sob o fundamento de que não há direito adquirido para aprovação de projetos imobiliários, sobretudo quando se trata de questões ambientais.

A decisão colegiada em segunda instância, anunciada na tarde do último dia 27/03, apontou para a validade do “direito de protocolo”, afastando a alegação do Ministério Público.

Embora contra ela seja cabível a interposição de recurso, esta decisão reforça o entendimento da validade e importância do chamado “direito de protocolo” como uma decorrência lógica da aplicação do direito no tempo, restaurando a segurança jurídica essencial para o ambiente de negócios imobiliários.

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