O que muda com o patrimônio de afetação?

 

Artigo escrito para a coluna “Mercado Imobiliário”, sob responsabilidade do Engenheiro e Advogado Francisco Maia Neto, publicada quinzenalmente no jornal Estado de Minas, de Belo Horizonte-MG

Veja outros artigos

Leia outros artigos do Engenheiro e Advogado Francisco Maia Neto publicados nos diversos órgãos de imprensa

Artigos no Estado de Minas

50 anos de Glórias
A casa de emissão zero
A Casa do Futuro
A casa dos “Jetsons”
A dimensão do alqueire
A importância das cores
A importância do Habite-se
A indenização na desapropriação
A magia dos shoppings
A nova lei das garagens
A nova norma de manutenção
A permuta financeira
A polêmica do amianto
A prova pericial na arbitragem
A prova via ata notarial
A quem cabe fazer a perícia no imóvel? Qual a importância de ser feita corretamente?
A real área de um apartamento
A saúde dos edifícios
A sustentabilidade na construção civil
A terceira onda dos flats
A tragédia do “puxadinho”
A UPAV é brasileira
A volta dos flats
Acessibilidade já (Parte 1)
Acessibilidade já (Parte 2)
Ad corpus e ad mensuram
Agindo diante da catástrofe
Alteração de fachadas e das áreas comuns
Alterações na lei sobre aluguéis
Aluguel consignado
Animais em condomínios
Aquisição do espaço aéreo
Aquisição do segundo imóvel
Aquisição para investimento
Arbitragem na venda de imóveis
Asfalto poroso
Assistência técnica gratuita
Ata notarial e os negócios imobiliários
Até que a morte os separe
Autonomia e conforto para o idoso
Averbação de segurança
Barulho nas edificações
Bolha imobiliária
Boom imobiliário
Built to suit, uma locação atípica
Built-to-suit sem revisão
Caminhos do crescimento
Casa em resort
Casa Office
Casa para o Idoso
Casas de plástico
Casas nano
CEPAC - Um novo título imobiliário
Certidão de nascimento do imóvel
Cessão de superfície
Check-up Predial - 1ª parte
Check-up Predial - 2ª parte
Cidades sustentáveis
Com o Novo Código Civil o condomínio é obrigado a alterar a convenção?
Combatendo os vazamentos
Como combater a inadimplência nos condomínios?
Como fazer a retificação de área por via administrativa?
Como fica o rateio das despesas nos condomínios?
Como utilizar a arbitragem nos negócios imobiliários?
Como é feita a divisão das despesas no condomínio
Compra de imóvel com dívida
Compra de imóvel na planta
Compra de terreno
Comprar ou alugar?
Comprar ou não comprar
Concessão urbanística
Conclusões do 13º COBREAP
Condomínio - Clube
Condomínio multifuncional
Condômino inadimplente sem água
Condômino indesejável
Construção em ação
Construção em série
Construção é coisa séria
Construções em bambu
Contaminação do solo
Contratos de gaveta
Corretagem no Código Civil
Cálculo da quota-parte condominial
Depreciação Imobiliária
Desafios da engenharia
Desenho universal
Desestímulo à inadimplência
Desvendando o consumidor imobiliário
Dez anos da Lei de Arbitragem
Diferença entre preço x valor
E possível a permanência de animais em condomínios?
E possível um terceiro comprar ou alugar garagem em prédios?
Edifícios ecológicos
Em busca dos melhores investimentos
Energia solar
Engenharia de avaliações
Engenharia de Avaliações - 2
Engenharia de Avaliações – 1
Estrangeirismo imobiliário
Estruturação do investimento imobiliário
Etiqueta em condomínios
Execução averbada
Exemplo de Minas
Fiança e penhora do bem de família
Fiança em locações
Financiamento ou consórcio
Florestas urbanas
Fonte Nova, nunca mais!
Francisco Maia Responde
Fundamentos do investimento imobiliário (Parte 1)
Fundamentos do investimento imobiliário (Parte 2)
Fundo de investimento imobiliário
Garantia na locação
Gerenciamento de facilidades
Homologação de acordo extrajudicial via arbitragem
Hotel ou residência?
Hotéis verdes
Implantação do prédio no terreno
Imóveis de papel
Imóveis encurralados
Imóveis nos shoppings
Imóveis regionalizados
Imóvel compartilhado
Indice de rentabilidade imobiliária
Inimigo invisível
Inspeção Predial
IPTU verde
Jardins suspensos
Lei dos resíduos sólidos
Locações para executivos
Loteamento do futuro
Loteamentos em risco
Material certificado
Matrícula do bem
Medidores individuais de água
Mercado imobiliário nas favelas
Mobilidade Urbana
MP do Bem da Locação
Mudanças de padrão
Mudanças nas locações
Muitas contratações, pouca qualificação
Norma de desempenho
Nova Norma sobre o CUB - 1
Nova Norma sobre o CUB - 2
Novo ou usado?
O batismo dos edifícios
O cobre e seu uso
O conceito de cap rate
O conceito mixed-use
O Home Equity
O imóvel como alternativa de aposentadoria
O mito da zona sul
O padrão de cada um
O perito e o processo eletrônico
O que muda com o patrimônio de afetação?
O que significa e como funciona o laudêmio?
O que significa o conceito “built-to-suit”?
O que valoriza e desvaloriza um imóvel
O que é o cub?
Obras condominiais
Operações urbanas
Os 10 mandamentos do imóvel na planta
Os 7 mandamentos da acessibilidade
Perícia imobiliária
Popularizando os Fundos Imobiliários
Precisa-se de engenheiros
Preparo do imóvel para venda
Preço x Valor
Projeto de impermeabilização
Prédio certificado
Publicidade imobiliária
Quais obras o síndico pode fazer sem consultar o condomínio?
Qual a área real de um apartamento?
Qual imóvel que cabe em seu orçamento?
Que fatores valorizam e desvalorizam um imóvel ?
Quem paga o IPTU?
Reformas condominiais - 1
Reformas condominiais - 2
Regimes de construção (preço fechado ou custo)
Relação entre construtor e comprador
Residência popular “verde”
Resíduos da construção
Retificação administrativa de área
Retrofit e escassez de terrenos
Retrofit verde
Retrofit é uma boa opção?
Reutilização da água pluvial
Revitalizando o centro
Revolução no saneamento
Riviera Paulista
Segurança ou ressarcimento
Seguro habitacional
Seguro residencial
Servidão florestal
Shopping ao ar livre
Shoppings em metrôs
Shoppings populares
Siglas imobiliárias
Sistema framing de construção
Sociedade de propósito específico
Sofisticação e Segurança
Soluções extrajudiciais de conflitos condominiais
Telhado de vidro
Telhados brancos
Tributação imobiliária
Uma lei contra as catástrofes
Usucapião extrajudicial
Usucapião familiar
Vale a pena comprar imóvel por meio de consórcio?
Valorização imobiliária
Valorização Olímpica
Vistoria para entrega das chaves

O patrimônio da afetação é um instrumento sistematizado no início do mês de agosto de 2004, quando o Presidente da República sancionou um conjunto de medidas intituladas “pacote da construção”, cujo objetivo é o incentivo ao mercado imobiliário, sendo estimado um crescimento da ordem de 4% a 8% no próximo ano.

Dentre as medidas anunciadas, destacam-se aquelas que sinalizam boas perspectivas às empresas, através de linhas de créditos mais acessíveis e redução da carga tributária, e ao adquirente das unidades, que passará a contar com maiores garantias de recebimento de seu imóvel.

Dentre estas garantias está o patrimônio de afetação, que consiste na adoção de um patrimônio próprio para cada empreendimento, que passará a ter a sua própria contabilidade, separada das operações da incorporada/construtora, o que confere segurança aos adquirentes quanto à destinação dos recursos aplicados na obra.

Esta medida se torna relevante para evitar o que o mercado apelidou de “efeito bicicleta” ou “pedalada”, que significa a situação das empresas em dificuldade econômica que desviam recursos de um novo empreendimento para um anterior e assim sucessivamente, formando um ciclo vicioso que tantos prejuízos já causou no passado, ainda vivos na memória recente do país.

Com a nova regra, todas as dívidas, de natureza tributária, trabalhista e junto a instituições financeiras, ficam restritas ao empreendimento em construção, não tendo qualquer relação com outros compromissos e dívidas assumidas pela empresa.

Dessa forma, na hipótese de ocorrer falência da empresa construtora/incorporadora, os compradores poderão dar continuidade à obra, contratando outra empresa no lugar da falida, configurando o objetivo de garantir ao consumidor a entrega de imóvel comprado na planta.

Em decorrência dos casos notórios que macularam o mercado no passado, cogitou-se na criação de empresas específicas para alguns empreendimentos, denominadas SPE, ou Sociedade de Propósito Específico, o que não se constitui na melhor opção, uma vez não haver garantir de um possível desvio de recursos.

No caso da figura do patrimônio de afetação, que é de uso facultativo, existem maiores garantias aos mutuários, pois prevê a existência de uma comissão de representantes desde o início da obra, o que dificultará a ocorrência de desvios, mesmo porque o patrimônio do incorporador irá responder pelo empreendimento objeto da afetação.

Na verdade, o que a Lei 10.931/94 fez não foi instituir o patrimônio de afetação, mas regulamentá-lo, pois sua previsão veio com a Medida Provisória 2.221, de setembro de 2004, embora de forma imprecisa, que não surtiu os efeitos desejados.

 O que se espera, de mais importante como efeito prático, e que virá a repercutir positivamente na economia, é que este instrumento, ao gerar maior segurança aos contratos, resultará na diminuição dos juros, pois estes são diretamente ligados ao risco da transação, que irá reduzir.

 

 

 

Rua Congonhas, 494 - Santo Antônio - CEP 30330-100 - Belo Horizonte - MG

Fone: +55 31 3281.4030 - Fax: +55 31 3281.4838 - geral@precisaoconsultoria.co