A importância do quadro-resumo nos contratos de incorporação

Publicado em 05 de maio de 2019

A recente legislação imobiliária conhecida como “Lei dos Distratos”, sancionada no último dia 28 de dezembro, sob o número nº 13.789/2018, promoveu alterações significativas na estrutura das transações envolvendo incorporações imobiliárias ao definir os parâmetros das possíveis multas que podem ser aplicadas nos casos de descumprimento do contrato, bem como os prazos para restituição dos pagamentos.

Como já manifestamos anteriormente, este diploma legal, considerado de fundamental importância pelo mercado imobiliário, tem o condão de pacificar um intenso debate no setor que se tornou protagonista nos últimos anos, de modo que a expectativa dos diferentes agentes com sua publicação foi que representou aumento da segurança jurídica, melhorando o ambiente dos negócios imobiliários, que reagirá positivamente, contribuindo para o reaquecimento do setor.

No entanto, além das regras já comentadas, a lei trouxe outra importante inovação jurídica, ao exigir que os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária deverão ser iniciados por um quadro-resumo, que deverá conter as principais informações do contrato, de modo a facilitar seu entendimento pelos adquirentes, em detrimento dos usuais extensos e complicados contratos que os acompanham, demonstrando que a intenção do legislador foi evitar que pontos determinantes do contrato passem despercebidos pelos adquirentes.

Para isso, a lei estabelece doze requisitos que obrigatoriamente devem constar no quadro-resumo, entre os quais se destacam o preço total do imóvel, a forma de pagamento e, no caso de parcelamento, o valor das parcelas, índice de correção e juros eventualmente aplicáveis e os prazos para cumprimentos das obrigações por cada parte. As informações contidas no quadro-resumo são parte integrante do contrato, sem prejuízo das demais, mas que prevalecerão sobre outras em caso de conflito entre elas e as cláusulas contratuais.

A lei prevê ainda que, identificada a ausência de quaisquer das informações exigidas no texto legal, terá a incorporadora o prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.

Esta inovação jurídica, que consagra uma prática salutar cada vez mais difundida nos negócios imobiliários, exigindo o destaque em documento apartado das principais cláusulas do contrato, ratifica a importância de se ter as regras claras, afastando eventual alegação de desconhecimento ou prejuízo pela ausência de informações relevantes, inclusive se alinhando ao cumprimento do dever de informar imposto pelo Código de Defesa do Consumidor.

Dessa forma, com a entrada em vigor dessa obrigatoriedade legal, verifica-se que nosso ordenamento jurídico indica o sentido para o qual caminha o mercado imobiliário e os negócios jurídicos, em direção à clareza das informações e segurança jurídica, fundamentais para o desenvolvimento do país, onde todos os participantes passam a ganhar com as regras que prevalecem tanto para comprador como para vendedor, tornando as relações confiáveis, com ganhos para todos os envolvidos.  

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